万科A (000002): 回答：答：公司深刻认识到，对于经营性业务来讲，“募-投-建-管-退”的闭环都很重要。从年报可以看到，2023 年公司在大宗交易、资产退出做出了更多积极的行动。去年实现 123 亿的交易金额，这些交易不仅进一步打通了退出渠道，同时也为我们持续提升经营管理水平、打造优良资产提供了买方视角的启发与借鉴。七宝万科广场是公司年初比较重要的交易，该项目经营上进入成熟稳定阶段，资产价值达到阶段性的峰值，所以从去年开始我们就把七宝万科广场纳入优先的退出计划里面。我们每年有资产规划，资产规划中有一些项目是属于资产退出的规划里面，并已经和多个交易对手洽谈。这个项目比较特殊，原股东方领展也有优先购买权，鉴于双方在长期合作中对该广场定位和经营达成深度共识，合作基础坚实且愉快，故选择领展作为交易对手是一个合理的决策，这个交易能给万科带来十亿多的利润，也有 15.7%的投资回报率，并且在未来转让中可能有潜在利益分享。我们认为，七宝万科广场的交易符合我们的整个资产规划的退出策略，也是体现本项目综合价值最大化。未来，公司会持续推动业务模式由重到轻，资产交易是业务由重到轻并持续提升经营水平的重要路径。预计 2024 年的资产交易规模将超过 2023 年，原因包括经营价值的不断成熟、资产退出能力的日趋完善，以及退出基础设施如 REITs 和 Pre-REITs 基金的成熟运用。举例来说，泊寓业务通过提升出租率、经营水平和降低成本，使得投资回报率在去年至前年间提高了 1.4 个百分点，再次证明了经营提升对于资产退出的重要性。事实上，我们长期以来资产退出的并不多，大宗交易的能力也是在建设期，2023 年对我们来说是非常重要的里程碑，我们相信在这方面的能力建设本身也在一个不断成熟的过程。在基础设施建设方面，REITs 和 Pre-REITs 基金已成为公司退出资产的重要工具。2023 年 1 月 17 日，公司与建万合作设立了首支Pre-REITs 基金，目前已成功交割五个项目。今年，公司将组建更多Pre-REITs 基金。鉴于上述多方面的积极变化，我们有信心在 2024 年完成更多大宗交易，并且相信交易一定会做得更好，谢谢。

2024-03-29 00:00:00