万科A (000002): 回答：答：接着上面的提问，关于分红的问题，打破 31 年惯例的决定，对我们是非常艰难的。股东的不满意，我和团队都是能够完全理解的，批评和建议我们也都完全能接受。在此，我有责任和义务坦诚向股东汇报我们的一些想法。过去一年，房地产市场还在下行，公司经营上还是取得一些进展。销售跑赢大势，继续维持在行业的头部。我们也很好的完成了 28.9 万套房子的交付，满意度还蛮高。更重要的是新投资兑现度很高，我们“拾系”产品的产品能力有很长足的进步，这些都是未来竞争的优势。介绍 PPT 的时候也介绍了快装快建的技术能力，得到很大的进步，比如说我们在海南从拿地开工开始，到竣工交付，大概 12—14 个月之间，假设未来房地产行业往现房销售转换，万科已经做好了准备。此外，我们在代建业务上也积累了相当规模和多年经验，这些都显示出我们在开发业务方面的基础能力和竞争力依然稳固。经营性服务性业务也有稳定增长，经营性业务形成一批好的资产，这些资产也受到市场的欢迎。过去一年我们大宗交易有 123 亿元，这个规模在行业里面是很大的。REITs 方面大家也有所了解，刚才所介绍的印力 REITs 已经在询价了，万纬物流的 REITs 正在申报之中，我们也在积极准备长租公寓的 REITs。今年万科有可能会成为同行里面唯一一家能够具备三个领域 REITs 的公司，这是市场对我们的肯定。但是要活下去，光业务能力还是不够的，还需要强化底线思维，做好极限情况下的压力测试，要做好更充分的准备。去年四季度的时候，市场给了我们提醒，虽然万科很早提了“活下去”，但从今天来看，我们当时考虑的还不够全面。在面对极端和脆弱的市场环境和情况下，一家公司要活下去，我们过去很多习惯的东西可能会发生改变的。比如，万科一直坚持稳健的财务策略，信用一直比较好，跟金融机构合作比较稳定。但是，一旦市场出现了恐慌情绪，出现了超预期的下跌，合作可能就会发生变化。过去稳健的标准看来还不能保障公司安全，所以我们的应对需要更加强化底线思维，做好极限情况下的压力测试。对于超预期下跌，要做好更充分的准备。从未来来看，我们的危机意识还需要更强，我们在盘活存量，把不动产变成动产等工作的决心、力度还需要更大，安全垫也需要更加厚。财务的问题本质上是业务的问题，公司对这个问题是有思考和认识的，过去一段时间我们通过产品跟管理的改善，努力盘活存量，消化了一些历史上高增长阶段所拿的项目，针对经营性不动产天然存在的一些资金回收周期长，占用大的难点，我们通过新的融资渠道应用，交易等方法，把不动产变为动产，和金融做更好的匹配。我们的危机意识还需要更加强，改变的决心和力度还需要更大，安全垫需要更厚。基于这样的考虑，我们对今明两年提出坚定降杠杆的目标，未来两年我们削减付息债务 1000 亿以上的目标，坚决把债务降下来，在更安全的基础上考虑发展。不分红，也是为这项非常重要的工作创造条件。我们相信，以目前公司能力，轻装上阵之后，能够更好的、更长久的来为股东创造价值。去年四季度以来，万科得到了深圳国资和大股东深圳地铁的大力支持，也得到了金融机构合作伙伴的关心和帮助，也得到很多的关心，对这些善意和支持，我们非常感恩。包括对于一些问题的批评，我们也很感激，关注是因为有更高的期待，希望万科能做得更好，能够做出一个穿越周期的标杆，也请相信我们会全力行动，坚决不躺平。我们有充分的信心会战胜困难，一定会跨过这个关口在新发展阶段继续成为一家优秀的公司，谢谢。

2024-03-29 00:00:00