万科A (000002): 回答：答：谢谢提问。关于减值问题，万科一贯秉持审慎的财务策略，每年都会对存货进行全面的减值测试，不仅包括合并报表内的项目，还包括联合运营项目，且该测试是一项动态进行的工作。今年，我们总计计提减值约 48.5 亿，其中合并报表范围内的计提约 35 亿。计提减值对权益利润的影响约为 35.5 亿。从 2020 年至今，我们已累计计提减值达 130 亿，其中在合并报表范围内可以看到的大约 90 亿，全口径数据为 130 亿。鉴于当前的市场情况和项目实际情况，我们认为目前的减值计提是相对充分的。未来，我们将继续坚持审慎策略，动态评估项目的实际运营情况，并结合市场变化，审慎判断是否需要进一步计提减值。关于业绩下滑的问题，今年公司的业绩下滑受到了规模下降、毛利率下降以及减值计提三个方面的综合影响，同比出现了 46%的下降。规模方面，公司营业收入从上年的近 5038 亿降至 4657 亿，下降了 7.6%。同时，毛利率也从上年的 19.6%降至 15.2%，下降了 4.3 个百分点。规模和毛利率的双重下滑对毛利造成了较大冲击，同比来看大概减少了 200 亿左右。再加上之前提到的减值影响，综合下来对整个权益利润确实带来一定的冲击。关于毛利率问题，这几年也是大家关注的焦点问题，毛利率下降也是一个行业性的趋势。今年我们的结算项目的毛利率大概是15.7%，同比去年有 4.7 个百分点的下降，这也是过去三年连续下降。主要原因在于近年来地售比不断攀升，去年的地售比同比提高了 6 个百分点，目前的已售未结项目主要源自过去两年的销售，而这两年整个行业的深度调整对毛利率带来了压力，也将对 2024 和 2025 年交付的项目构成一定压力。不过，自 2022 年以来，我们所有的新项目毛利表现还是不错的。我们对投资质量的把控进一步提升，投资兑现度也有明显改善。包括去年的业绩发布会上也有介绍的，目前整体新项目投资的兑现度在90%左右，新项目平均毛利率在 20%。随着这些项目陆续进入结算期，它们将对毛利的稳定和改善会有一定的帮助。同时，也必须客观承认，在此之前拿的一些项目，特别是在土地市场竞争特别激烈的时期，因为对市场未来的预期过于乐观，这部分项目的毛利率面临压力，我们也在加快这部分项目的去化。年报数据显示，经营服务业务的毛利率有了明显提升，也不断地为公司的业绩带来正向贡献。具体来说，万物云的毛利率从 14.4%上升至 15.0%，经营性业务在扣除折旧摊销后，毛利率提升至 22.2%，较去年提高了 5.2 个百分点。我们相信，随着经营服务业务经营能力的不断提升，未来它对业绩的正向贡献将会越来越好。谢谢。

2024-03-29 00:00:00