招商蛇口 (001979): 回答：回答：现在拿地市场的格局已经有明显的优化，我们今年拿地计划，也根据市场情况做了一些优化，大概是这样的策略和原则：整体是满足公司的现金流安全、满足“三道红线”的要求。中长远的目标是希望净负债率会有逐步的下降。优化资产结构是我们长远目标。2022 年的短期目标，以销定投、量入为出，根据现金的情况来投。对土地的策略，发展要更聚焦，有进有退。哪些进、哪些退，我们也做了深入的研究。我们进的城市要是“五好”城市，市场好、利润确定性强、团队强、回款好、城市的存销比低。具体拿地金额多少，根据能力提升、负债率情况和回款的情况来看，只是做区间管理，并不是为了拿地而拿地，而且一定要有确定性，宁缺毋滥，宁愿不拿也不要拿错、拿亏损的地。关于拿地的权重比例。实际上做企业我们并不限定各个业态的绝对比例，首先有个大的比例区间，因为我们要做从开发向“开发+运营”并重转变，所以对一些持有物业，特别是优质商业这块的比例是要保证的。我们今年拿地的总金额能有 10%-15%，是预留出来了，投向优质的商业综合体项目，这是核心战略。对于优质的商业综合体有评价打分，达到多少分、未来收益达标，才会去投，这是非常严格的评审体系。对于招牌挂和收并购，基本上是同等看待。收并购，我们会非常积极的去谈、去接触、去寻找一些机会，但同时又会把收并购的项目跟现在一些城市进行比较，比如跟最近刚拍地的合肥、上海、深圳、杭州、北京。收并购，有些比较大的项目会有战略性的机会，现在市场有些旧改项目也有战略性机会，争取拿下一些这样的项目，为公司未来持续稳定发展做一些战略储备。所以这块的比重是根据具体项目来看，最终招拍挂比例会比9收并购高一些，因为市场经过去年一轮调整之后，地方政府也拿出一些压舱底的好地，回报率也是比较确定的，这样的城我们会继续积极地参与招拍挂。

2022-03-22 00:00:00